Добрый день. Возникла следующая непростая ситуация. Пытался консультироваться с юристами -- в основном без толку. Пытался консультироваться в своей ИФНС -- тоже толкового ответа не получил. Попытаю счастья здесь. :)
Немногим больше 2 лет назад я получил от матери в дар (по договору дарения, подписанному парой недель ранее) квартиру в пятиэтажке сносимой серии (снос осуществляется по закону г. Москвы от 31 мая 2006 г. N 21). Недавно ситуация со сносом сдвинулась с мертвой точки, я получил смотровой талон, посмотрел квартиру и подписал согласие на предложенный вариант, предоставив все необходимые документы. Вчера уже пригласили в ДГИ на подписание договора мены.
Я заинтересован в том, чтобы сразу продать ту квартиру, которую получу взамен нынешней, и купить вместо нее квартиру побольше. В связи с чем стал изучать вопрос о том, какой налог мне придется при этом заплатить. В процессе изучения этого вопроса я понял, что ситуация может оказаться, мягко говоря, похуже. Согласно ГК и разъяснениям Минфина (например, в письмах N 03-04-08/4-310 от 19 сентября 2012 и N 03-04-05/26663 от 3 июня 2014) договор мены -- это по сути две купли-продажи, и у каждой стороны возникает доход, который формирует налоговую базу. Таким образом, у меня возникает доход в размере стоимости той квартиры, что мне дает город (около 10 миллионов рублей). Будучи владельцем нынешней квартиры менее трех лет, я не освобождаюсь от уплаты НДФЛ с этого дохода.
Далее возникает вопрос о том, могу ли я применить какие-либо имущественные налоговые вычеты при определении налоговой базы. Тут мы обращаемся к статье 220 НК. Подпункт 1 пункта 1 статьи и его особенность, описанная в подпункте 2 пункта 2, ко мне не применимы, поскольку у меня нет фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (квартира получена в дар). Насколько я понимаю, я могу применить подпункт 3 пункта 1 статьи, поскольку у меня возникает расход на приобретение новой квартиры. Но этот вычет ограничен 2 миллионами (подпункт 1 пункта 3).
Моя последняя надежда на подпункт 2 пункта 1 статьи, который говорит об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. Если она в моем случае применима, то я могу получить вычет в размере выкупной стоимости, полученной мной в натуральной форме, то есть в размере стоимости той квартиры, что мне дает город. Таким образом, доход в размере Х я уменьшаю на вычет в размере Х, получая нулевую налоговую базу и возможность не платить налог.
Чтобы понять, применим ли ко мне указанный выше подпункт 2 пункта 1 статьи 220 НК, я обращаюсь к закону г. Москвы от 31 мая 2006 г. N 21. Статья 4 закона перечисляет основания для освобождения жилых домов. Среди оснований, перечисленных в пункте 1 статьи, ко мне применимо основание, указанное в подпункте 4: "изъятием или использованием части или всего земельного участка для государственных (городских) или муниципальных нужд в случаях, предусмотренных федеральным законодательством и законодательством города Москвы, в связи с необходимостью нового строительства, развития территорий, в соответствии с Генеральным планом города Москвы, планами развития округов и районов города Москвы, реализацией городских программ, требующих сноса жилых домов". Кажется, что это соответствует условию, указанному в подпункте 2 пункта 1 статьи 220 НК. Но тут я не уверен. Особенно меня смущает тот факт, что Минфин в своем письме N 03-04-05/26663 от 3 июня 2014, описывая ровно мою ситуацию (О получении имущественного вычета по НДФЛ, если по договору мены город предоставил налогоплательщику квартиру взамен квартиры в сносимом доме, которая находилась в его собственности менее трех лет), пишет о вычетах, предусмотренных подпунктом 1 пункта 1 и подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 220 НК, но нигде не пишет о подпункте 2 пункта 1 статьи (как, впрочем, и о подпункте 3 пункта 1, но он меня меньше волнует).
Если я все же могу применить указанный выше вычет, то что мне необходимо для этого сделать? Удостовериться ли в том, что договор мены содержит отсылку на акт, в котором указано нужное мне основание для освобождения жилых домов? Потребовать ли отдельный документ, увязывающий этот договор мены с программой города, из которой следует, что моя квартира изымается для городских нужд? Что-то еще? Мне же, я так понимаю, даже при нулевой налоговой базе все равно надо будет подать декларацию, и в ней надо будет указать доход, а также обосновать запрашиваемый вычет.
Если с вычетом все хорошо, и налог при получении квартиры от города взамен ныне имеющейся квартиры в сносимом доме мне платить не придется, то правильно ли я понимаю, что при дальнейшей продаже полученной от города квартиры (хоть на следующий день) я также могу применить вычет (на этот раз предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НГ и его особенностью, описанной в подпункте 2 пункта 2) в размере стоимости этой квартиры? Да, может оказаться, что я продам квартиру дороже той стоимости, что будет указана в договоре (либо, что наиболее вероятно, ее рыночной стоимости, определенной оценщиком, ибо в договоре, насколько я знаю, будет указано лишь, что квартиры равноценные). Но тогда мне надо будет заплатить 13% лишь от разницы между ценой продажи и этой стоимостью, а не со всей цены продажи. Кажется, что все в том же письме N 03-04-05/26663 от 3 июня 2014 Минфин довольно ясно говорит о такой возможности (предпоследний абзац).
