Тютина Наталья Борисовна 550103032384
Супруги как обычные физлица несколько лет строили нежилое здание. Когда строительство подходило к концу, было принять решение о создании ООО для эксплуатации этого здания после достройки и регистрации. Учредителем и директором стала супруга, оформили продажу недостроя организации от имени супруга по договору купли-продажи. В договоре указали рассрочку на несколько лет. И теперь, собственно, встал вопрос: какую сумму НДФЛ заплатит супруг? Как исчислить срок владения недостроенным объектом, если он строился с нуля в течение 5 лет? Если срок владения нельзя использовать, может ли супруг воспользоваться вычетом в 250 000 каждый год, пока с ним будет рассчитываться супруга? Или, может, есть возможность уменьшить доход на сумму потраченных на строительство материалов? Но ведь это расходы не на приобретение, а на создание...
Есть ли вообще какие-то особенности при реализации имущества по сути внутри семьи?
Добрый день!
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 208 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, относятся к доходам от источников в Российской Федерации и являются объектом налогообложения по налогу на доходы физических лиц.
Согласно пункту 1 статьи 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 НК РФ.
В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217, пунктом 2 статьи 217.1 НК РФ доходы от продажи физическим лицом нежилого помещения не облагаются налогом на доходы физических лиц, если недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности и физическое лицо владеет объектом недвижимости не менее установленного минимального срока.
По общему правилу, предусмотренному пунктом 4 статьи 217.1 НК РФ, минимальный срок владения составляет пять лет.
Если нежилые помещения использовались в предпринимательской деятельности, то вне зависимости от срока владения ими физическое лицо не имеет право на освобождение от налогообложения, установленное в пункте 17.1 статьи 217 НК РФ.
В общем случае при представлении декларации физическое лицо может по своему выбору уменьшить полученный доход (положения пункта 3 статьи 210, подпункта 1 пунктов 1, 2 статьи 220 НК РФ):
- либо на сумму, равную стоимости нежилого помещения, но не более 250 тыс. рублей;
- либо на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение данной недвижимости.
Вместе с тем указанные положения не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности на основании подпункта 4 пункта 2 статьи 220 НК РФ.
Датой получения дохода по договору с рассрочкой платежа является день выплаты указанного дохода налогоплательщику, то есть, если выплата дохода производится в нескольких налоговых периодах, то и доход у физического лица возникает в нескольких налоговых периодах.
При этом, при продаже имущества с рассрочкой платежа имущественный налоговый вычет применяется к таким доходам только один раз, вне зависимости от количества налоговых периодов, в которых налогоплательщику поступают денежные средства в счет рассрочки платежа за проданное имущество. В этой связи обращаем внимание, что возможность переноса остатка вычета на последующие годы в отношении данного вида налогового вычета законодательством не предусмотрена.
В отношении порядка предоставления вычета в сумме понесенных расходов, принимаемых в уменьшение суммы облагаемых налогом доходов, полученных от продажи имущества с рассрочкой платежа в разных налоговых периодах, налогоплательщик может самостоятельно определять порядок учета расходов, принимаемых в уменьшение доходов в разных налоговых периодах при условии, что расходы не могут быть учтены повторно.
Для подготовки квалифицированного и мотивированного ответа, рекомендуем представить полный пакет документов, связанных с возведением и продажей нежилого помещения (регистрационные документы на земельный участок, разрешение на строительство, договор купли-продажи, акт приема - передачи нежилого помещения, выписку из единого государственного реестра недвижимости) в налоговый орган по месту регистрации налогоплательщика или в УФНС России по Омской области.
